Gli effetti del mancato invio all’amministratore della copia autentica dell’atto di vendita
Prima della riforma del codominio, legge 11 dicembre 2012 n. 220, nel caso in cui un condòmino avesse venduto la propria unità immobiliare non aveva un obbligo giuridico di comunicare, con particolari formalità, all’amministratore l’avvenuta cessione.
Nessuna sanzione era comunque prevista per la mancata comunicazione della cessione di un diritto reale. Il comma 4 dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile regolava e continua a regolare la responsabilità del nuovo condòmino subentrante che risponde, in solido con il cedente, per le quote delle spese condominiali imputabili alla unità immobiliare riferite all’anno in corso, al momento del trasferimento del diritto, e all’anno precedente. Va precisato che l’anno a cui si fa riferimento non è l’anno solare, ma l’anno contabile potendo l’anno contabile avere una decorrenza diversa dal solare.
La responsabilità per le spese relative all’anno in corso e per quelle dell’anno immediatamente precedente si configura anche nel caso di acquisto di immobile in sede di esecuzione giudiziaria (asta immobiliare) con riferimento alla data del decreto di trasferimento.
In caso di trasferimento del diritto reale dell’unità immobiliare di proprietà di un condòmino l’amministratore può agire per il recupero del credito, nei limiti temporali indicati, sia contro il nuovo condòmino subentrato, che nei confronti del precedente. C’è da notare però che l’amministratore può ottenere, ai sensi del comma 1 dell’art. 63 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo solo ed esclusivamente nei confronti di chi al momento della emissione dell’atto giudiziario rivesta la qualifica di condòmino. Nei confronti del condomino cessato, che resta solidalmente responsabile, può utilizzare strumenti di azione giudiziaria meno efficaci ed immediati.
Dopo la riforma del condominio la situazione descritta è rimasta invariata, nasce però un nuovo obbligo a carico di chi ha ceduto l’immobile e non è pertanto più condòmino.
L’artico 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile al comma 5 dispone che: «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. »
Ci si trova di fronte ad un onere nuovo il cui mancato adempimento può causare effetti economici pesanti e grosse responsabilità.
Infatti, stante la nuova disposizione, in caso di cessione del diritto reale (proprietà, usufrutto ecc.), non è sufficiente che il cedente, come in passato, effettui una semplice comunicazione all’ amministratore.
Dopo l’entrata in vigore della riforma, 18 giugno 2013, chi cede un diritto reale di un bene in condominio, per essere liberato da obblighi di solidarietà per le spese condominiali successive alla cessione, deve inviare all’amministratore la copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto.
La legge non prevede documenti diversi o equipollenti quali la così detta dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio né, tanto meno, la consegna di una semplice fotocopia dell’atto. Si tenga presente che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile è inderogabile e sino a quando non ci sarà in merito giurisprudenza consolidata è prudente attenersi alla lettera del testo normativo stanti le conseguenze gravi e imprevedibili derivanti dal mancato adempimento della norma.
Vincenzo Vecchio
Responsabile Centro Studi APPC
La responsabilità per le spese relative all’anno in corso e per quelle dell’anno immediatamente precedente si configura anche nel caso di acquisto di immobile in sede di esecuzione giudiziaria (asta immobiliare) con riferimento alla data del decreto di trasferimento.
In caso di trasferimento del diritto reale dell’unità immobiliare di proprietà di un condòmino l’amministratore può agire per il recupero del credito, nei limiti temporali indicati, sia contro il nuovo condòmino subentrato, che nei confronti del precedente. C’è da notare però che l’amministratore può ottenere, ai sensi del comma 1 dell’art. 63 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo solo ed esclusivamente nei confronti di chi al momento della emissione dell’atto giudiziario rivesta la qualifica di condòmino. Nei confronti del condomino cessato, che resta solidalmente responsabile, può utilizzare strumenti di azione giudiziaria meno efficaci ed immediati.
Dopo la riforma del condominio la situazione descritta è rimasta invariata, nasce però un nuovo obbligo a carico di chi ha ceduto l’immobile e non è pertanto più condòmino.
L’artico 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile al comma 5 dispone che: «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. »
Ci si trova di fronte ad un onere nuovo il cui mancato adempimento può causare effetti economici pesanti e grosse responsabilità.
Infatti, stante la nuova disposizione, in caso di cessione del diritto reale (proprietà, usufrutto ecc.), non è sufficiente che il cedente, come in passato, effettui una semplice comunicazione all’ amministratore.
Dopo l’entrata in vigore della riforma, 18 giugno 2013, chi cede un diritto reale di un bene in condominio, per essere liberato da obblighi di solidarietà per le spese condominiali successive alla cessione, deve inviare all’amministratore la copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto.
La legge non prevede documenti diversi o equipollenti quali la così detta dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio né, tanto meno, la consegna di una semplice fotocopia dell’atto. Si tenga presente che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile è inderogabile e sino a quando non ci sarà in merito giurisprudenza consolidata è prudente attenersi alla lettera del testo normativo stanti le conseguenze gravi e imprevedibili derivanti dal mancato adempimento della norma.
Vincenzo Vecchio
Responsabile Centro Studi APPC
