Cedolare secca al 5 percento, l’asso nella manica della manovra 2027? L’allarme degli amministratori: “Non basta, serve consulenza qualificata”

Mentre il Governo studia l’ennesimo bonus fiscale per sbloccare gli affitti, cresce l’incertezza tra i proprietari. La riduzione dell’aliquota dal 10% al 5% per i contratti a canone concordato è davvero la soluzione all’emergenza abitativa? Gli esperti frenano: “Il fisco non cancella i rischi di morosità e i costi di gestione. Per muoversi nella giungla delle agevolazioni serve il supporto di un professionista”.

È caccia grossa all’ultima misura capace di far ripartire il mercato degli affitti lunghi. Tra i corridoi del Ministero dell’Economia, l’ipotesi sul tavolo per la prossima Legge di Bilancio 2027 è tanto semplice quanto apparentemente dirompente: dimezzare l’imposta sostitutiva per chi decide di affittare a lungo termine con il canone concordato. L’aliquota scenderebbe così dall’attuale 10% a un mirabolante 5% .

L’obiettivo dichiarato è nobile: stanare gli immobili sfitti, aumentare l’offerta di case in locazione e mettere un freno al caro-affitti che sta strangolando le grandi città e i comuni ad alta tensione abitativa.

Ma la domanda che attanaglia migliaia di proprietari, e che rischia di trasformare l’ennesimo incentivo in un flop annunciato, è una sola: basta una tassa più leggera per convincere chi ha un appartamento vuoto a correre il rischio di affittarlo?

La “trappola” del canone concordato

Per capire la portata della misura, bisogna scendere nel tecnico. La cedolare secca è il regime fiscale opzionale che permette ai privati di tassare i canoni di locazione con un’imposta sostitutiva, esentando il contratto da registro e bollo. Se l’aliquota ordinaria è al 21%, quella per i contratti a canone concordato — quelli cioè stipulati seguendo gli accordi territoriali tra sindacati di proprietari e inquilini, che fissano tetti di prezzo in base a zona e qualità dell’immobile — già oggi si ferma al 10%.

Scendere al 5% significherebbe, per un proprietario tipo, incassare qualche centinaio di euro in più all’anno. Le simulazioni circolate in queste ore parlano di un risparmio fiscale di circa 750 euro annui su un affitto da 1.250 euro mensili, portando il netto in tasca a superare di poco i 1.100 euro. Numeri che, secondo i sostenitori dell’ipotesi, renderebbero il canone concordato più conveniente persino degli affitti brevi turistici, spesso additati come i veri nemici della casa per i residenti.

Il nodo irrisolto: il rischio d’impresa

Tuttavia, la freddezza con cui molte associazioni di settore guardano alla proposta nasconde una verità scomoda. Un immobile sfitto non lo è quasi mai per caso. Dietro la scelta di non affittare ci sono paure concrete e tangibili: il timore di incappare in un inquilino moroso, i tempi biblici della giustizia civile per rientrare in possesso dell’immobile, i danni provocati dall’usura, le spese condominiali non pagate e i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria che restano a carico del proprietario .

La riduzione dell’aliquota dal 10% al 5% non sposta di una virgola nessuno di questi fattori. È un incentivo puramente fiscale che non mitiga il rischio. Anzi, in un certo senso lo amplifica, perché il canone concordato, per sua natura, impone un tetto al guadagno proprio nel momento in cui i costi di gestione (dalle bollette condominiali alle tasse locali come l’Imu) continuano a salire.

Il monito dell’Associazione Liberi Amministratori Condominiali di Caserta

Ed è proprio qui che entra in gioco il fattore umano e professionale. In un panorama normativo e fiscale che cambia a ogni Legge di Bilancio, con aliquote che ballano tra il 21%, il 10% e il futuro 5%, e con requisiti territoriali che variano da comune a comune, il fai-da-te è il vero nemico del proprietario.

Per orientarsi tra le pieghe della manovra e capire se e come conviene davvero passare al canone concordato, il consiglio che arriva forte e chiaro dal territorio è quello di non improvvisare. Occorre il supporto di un professionista qualificato, in grado di leggere il mercato locale e la normativa. In tal senso, un punto di riferimento imprescindibile è l’Associazione Liberi Amministratori Condominiali di Caserta, che può indicare ai proprietari un amministratore di fiducia o un consulente esperto in materia condominiale e fiscale.

Affidarsi a un esperto significa non solo evitare errori nella stipula del contratto (che, se non conforme agli accordi territoriali, farebbe decadere il diritto all’aliquota agevolata), ma anche valutare in modo lucido se il risparmio fiscale offerto dalla manovra 2027 sia sufficiente a compensare i rischi di un’operazione che, per quanto tutelata, resta un investimento.

Le altre misure sul piatto

Oltre alla cedolare al 5%, il cantiere della manovra tiene aperte altre partite legate alla casa. Sul fronte dei giovani, si studia un taglio dell’Iva sugli affitti per gli under 35, che passerebbe dal 10% al 5%, ma attenzione: la misura riguarderebbe solo i contratti soggetti a Iva, quindi quelli stipulati con imprese di costruzione o fondi immobiliari, e non i normali affitti tra privati. Per chi compra la prima casa, invece, resta in piedi l’ipotesi di prorogare la garanzia Consap all’80% per i mutui degli under 35.

La sensazione, insomma, è che il Governo stia provando a mettere insieme un puzzle di incentivi. Ma senza un cambio di passo culturale e senza un supporto professionale che aiuti i proprietari a fidarsi delle istituzioni e degli inquilini, il rischio è che anche la cedolare al 5% resti lettera morta: un bel risparmio sulla carta, per immobili che continueranno a restare vuoti.